Budapest XII. kerület, Határőr út 45. For sale family house

Klassische Großbürgervilla in Kissvábhegy mit Blick auf die Burg, auf einem 1.368 m² großen Eckgrundstück mit altem Baumbestand – direkt vom Eigentümer.
Auf dem vornehmsten Eckgrundstück von Kissvábhegy, am Schnittpunkt dreier Straßen, steht diese 1926 erbaute, klassische Großbürgervilla. Die jahrhundertealten Bäume verdecken das Gebäude von der Straße aus fast vollständig: eine echte, grüne Privatsphäre im Herzen der Stadt und dennoch ruhig gelegen.
Das Stadtviertel und die Villa wurden im Mai 2026 in einem eigenen Artikel des Immobilienmagazins zenga vorgestellt: „Eines der abgeschiedensten Villenviertel auf der Budaer Seite ist auch heute noch eine Welt für sich."
Die Villa besteht rechtlich aus drei eigenständigen Einheiten, ist baulich jedoch in zwei getrennte Wohnungen mit jeweils eigenem Eingang gegliedert. Das Haus kann als Ganzes oder die Wohnungen einzeln erworben werden.
Das Panorama
Von der oberen Etage und der Dachterrasse aus bietet sich ein ungehinderter Blick über die gesamte Breite des Budaer Burgviertels. Der Eigentümer kann unter anderem den vollständigen Anblick der folgenden historischen Sehenswürdigkeiten genießen:
• Matthiaskirche
• Fischerbastei
• Maria-Magdalena-Turm
• Ungarisches Nationalarchiv
• Institut und Museum für Militärgeschichte
Dahinter erstreckt sich das Panorama von Pest und die ferne Hügelkette. Bei Sonnenuntergang leuchtet die gesamte Fassadenreihe des Burgviertels, besonders bezaubernd ist das charakteristische, goldschimmernde Zsolnay-Ziegeldach des Ungarischen Nationalarchivs, das zu dieser Zeit fast zu glühen scheint. Dieser Ausblick ist ein unveränderlicher Bestandteil des Grundstücks, er lässt sich nicht mehr verdecken und nicht mehr bebauen.
Die Lage
Ein 1.368 m² großes Eckgrundstück mit altem Baumbestand, begrenzt durch die Goldmark-Károly-Straße, die Csaba-Straße und die Határőr-Straße: auf zwei Seiten breite Straßen, auf einer Seite eine Fußgängertreppe. Die Umgebung gehört zu den traditionsreichsten Teilen des Stadtteils Hegyvidék: alte Villen, Botschaften, viel Grün und wohltuende Ruhe. Gegenüber dem Haus steht auf der anderen Seite der Határőr-Straße eine von Alfréd Hajós entworfene Villa.
Erreichbarkeit mit dem Auto: Markt in der Fény-Straße 5–6 Minuten · Einkaufszentrum Budagyöngye 5–6 Minuten · Stadtzentrum 15–20 Minuten.
Die Bausubstanz – der wichtigste Vorteil der Villa
Die Villa wurde 1995–96 einer umfassenden Generalsanierung unterzogen, bei der folgende Arbeiten durchgeführt wurden:
• Die beiden alten – teils aus Holz, teils aus Ziegeln bestehenden – Decken wurden zwischen den Etagen durch eine 40 cm dicke Stahlbetondecke ersetzt,
• ein rundum und unterhalb injiziertes, verstärktes Fundament sowie
• eine neue Dachkonstruktion bzw. Dachdämmung (die Dacheindeckung wurde 2018 erneut ausgetauscht) wurden fertiggestellt, sowie
• eine vollständige Sanierung der Haustechnik und der Elektrik.
Die Tragkonstruktion besteht statt aus Hauptwänden aus Stahlbetonpfeilern und -stützen. Das bedeutet, dass die Innenräume frei umgestaltet werden können – ohne Abfangmaßnahmen, statische Risiken und Genehmigungsverfahren.
Aufteilung nach Etagen
Obere, zweistöckige Wohnung: insgesamt 277,25 m² + 33,33 m² Terrasse
• Erdgeschoss (163,45 m²), Raumhöhe 3,3 m.
• Obergeschoss (113,80 m²), Raumhöhe im Galeriebereich 4,8 m.
• Terrassen: Dachterrasse 22,18 m² + überdachte Terrasse 10,15 m².
Die beiden Etagen werden durch eine individuell gestaltete, sowohl technisch als auch ästhetisch herausragende Innentreppe miteinander verbunden. Die Raumhöhe von 4,8 Metern und die Säulenkonstruktion sorgen gemeinsam für ein Raumerlebnis, wie man es sonst nur in der gehobenen Villenarchitektur findet.
Untere, eigenständige Wohnung: 121,81 m², Raumhöhe 2,65 m (im Wintergarten 3,2 m)
• Wohnbereich (68,21 m²), Wintergarten 24,53 m², Veranda 18,42 m².
Helle, von natürlichem Licht durchflutete, vor zehn Jahren renovierte Wohnung mit eigenem Eingang und 500–600 m² exklusiv nutzbarem Garten. Derzeit als Kochschule eingerichtet. Ideal als Zwei-Generationen-Lösung, zur eigenständigen Vermietung oder als Gästewohnung.
Die Netto-Nutzfläche ist eine genaue Angabe, die auf einer rechtskräftigen nachträglichen Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung basiert – keine Schätzung! Die Raumliste und die Grundrisse sind unter den Fotos einsehbar.
Kaufoptionen
Aufgrund der rechtlichen und baulichen Gliederung sind folgende Kaufoptionen möglich:
• Die gesamte Immobilie als Ganzes (510 m², 1.368 m² großes Eckgrundstück, drei Garagenplätze): 899.000.000 HUF
• Die obere, zweigeschossige Wohnung separat (277 m² + 33 m² Terrasse, mit eigenem Eingang, Wintergarten und alleiniger Gartennutzung): 650.000.000 HUF. Zu dieser Wohneinheit gehören die größere Doppelgarage und der Abstellraum (zusammen ca. 50 m²): 50.000.000 HUF. Garage und Abstellraum werden gemeinsam mit der Wohnung verkauft.
• Die untere Wohnung separat (122 m², mit eigenem Eingang, Wintergarten und alleiniger Gartennutzung): Preis auf Anfrage. Zu dieser Wohneinheit gehören die kleinere Einzelgarage und der Abstellraum (zusammen ca. 25 m²): 25.000.000 HUF. Garage und Abstellraum werden gemeinsam mit der Wohnung verkauft.
Bei einem Teilerwerb nehmen wir die Trennung der Heizungs- und Wasserinstallation vor; diese Kosten werden nicht zusätzlich zum Kaufpreis berechnet. Die Gartennutzung bezieht sich auf die den jeweiligen Wohnungen zugeordneten Flächen innerhalb des 1.368 m² großen, altbaumbestandenen Eckgrundstücks.
Parken
Insgesamt 76,65 m² geschlossene Garagenfläche auf dem Grundstück: eine Doppel- und eine Einzelgarage in der Tiefgarage. Das große Grundstück ermöglicht die Schaffung weiterer Stellplätze, und auch die Tiefgaragen sind erweiterbar. Im Stadtteil Hegyvidék sind drei eigene, geschlossene Garagenplätze (durch Umbau sogar noch mehr möglich), die zu einer Immobilie gehören, sehr selten.
Rechtlicher Hintergrund
• Rechtskräftige nachträgliche Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung: 13. August 2025 (Beschluss der BFKH)
• Lastenfreie, rechtlich geordnete Situation; einziger Eigentümer
• Eigentumswohnungsform mit drei eigenständigen Einheiten – die Etagen können separat verkauft, genutzt oder aufgeteilt werden
• Weder unter Denkmalschutz noch unter lokalem Schutz – der Umbau kann frei geplant werden
• Das Gebäude ist baulich in zwei völlig getrennte Wohneinheiten mit separaten Eingängen unterteilt
Technik und Energie
• Energieeffizienzklasse: C (EE nach altem System) – Zertifikat vom 19.07.2021
• Viessmann-Gaskessel, Zustand durch jährliche Überprüfung bestätigt (CO 0 ppm, Wirkungsgrad 92–94 %)
• Vier Split-Klimaanlagen (Heizen und Kühlen): zwei in der oberen, zwei in der unteren Wohnung
• Alle technischen Anlagen werden regelmäßig einer jährlichen Wartung unterzogen
Was nicht wiederhergestellt werden kann
In der Villa sind Teile der ursprünglichen Einrichtung aus dem Jahr 1926 erhalten geblieben – Möbel und Kronleuchter, die sich für den täglichen Gebrauch eignen. Sie haben das vergangene Jahrhundert gemeinsam mit dem Haus erlebt: Für einen Neubau lassen sie sich nicht mehr erwerben.
Nutzung
Die drei Untereinheiten, die beiden eigenständigen Wohneinheiten, die repräsentativen Räume und das diplomatische Umfeld von Kissvábhegy eröffnen gemeinsam vielfältige Möglichkeiten: ein Zuhause für eine Großfamilie oder zwei Generationen, vollständige oder teilweise Vermietung, eine repräsentative Residenz, ein Firmensitz sowie die Nutzung als Botschaft oder Konsulat sind ebenfalls denkbar.
Zustand
Die beiden oberen Stockwerke müssen ästhetisch renoviert werden: Die Beläge, Oberflächen und die Einrichtung bedürfen einer Auffrischung. Die Bausubstanz, das Dach, die Decken und das Fundament entsprechen hingegen den heutigen Anforderungen. Wenn Sie die Immobilie nach Ihrem eigenen Geschmack gestalten möchten, müssen Sie keine baulichen oder statischen Risiken eingehen, die die Renovierung um mehrere Monate verlängern und die Kosten erheblich in die Höhe treiben würden, sondern erwerben eine einwandfreie Bausubstanz, die Sie anschließend frei gestalten können.